Alejandro Limón Ávila - Acierta al comprar vivienda

Antes de empezar, quisiera agradecer a todas las personas que han intervenido para que se redactase este «manual/guía» por así llamarlo.

En primer lugar a mis excompañeros de profesión cuando fui agente inmobiliario, quienes me instruyeron y enseñaron todos los trucos del gremio y las formas de proceder.

En segundo lugar a mis padres, amigos y compañeros de trabajo, por animarme a teclear y publicar, aun no siendo escritor ni habiendo recibido formación en este sentido.

Por último y no por ello menos importante, a todos los shurs que desde la red de redes me han propuesto y alentado a salir del anonimato. Esto no habría sido posible sin las críticas constructivas, los mensajes de apoyo y los agradecimientos por consejos previos, además de las decenas de interesados en leer estas líneas.

El mundo inmobiliario es bonito a su manera, pero complejo como pocos imaginan. Nos permite encontrar un lugar donde vivir, pero más importante, un hogar, que a nivel psicológico es muy importante. Pero este es un mundo con muchas piedras y palos en el camino.

Antes de recorrerlo mucha gente tiene mil dudas y mil miedos. No es para menos, porque es un sector que se ha ganado a pulso un poco de mala fama por todo lo que le rodea y todo lo que se ha visto: Constructoras que venden pisos de mala calidad a precio de oro, o que cierran cuando se les exigen reparaciones a posteriori, inmobiliarias con comisiones descaradamente abusivas o que actúan de forma poco profesional, bancos con hipotecas de dudosa ética… y un largo etcétera de mala praxis.

Para más inri, se trata de una de las decisiones de compra más importante de nuestra vida, porque rara es la persona que compra más de 2 inmuebles. Además, el importe es muy elevado e intervienen muchas partes: Compradores, vendedores, bancos, Hacienda, notarías, gestorías, promotoras, constructoras, consejerías de vivienda, Registro de la Propiedad, el catastro, empresas de reformas y más… Algo relativamente complejo e importante en nuestra vida como para aventurarse sin estar seguro de lo que se hace.

Aquí vas a encontrar más de 31 000 palabras tratando muchos temas, no es necesario que lo leas todo, de hecho es posible que ya sepas parte de lo que aquí se cuenta. Puedes pasarlo sin problemas, o tal vez leerlo para repasar algunas cuestiones que viene bien refrescar de vez en cuando. Esta guía está pensada tanto para compradores primerizos como para gente que tenga pensado una segunda vivienda o incluso solo saber un poco más del mundo inmobiliario.

Antes de abrumarnos, tranquilidad. Permíteme ayudarte en este camino que vas a recorrer para comprar tu futuro hogar. Como exagente inmobiliario te voy a contar todo lo que sé y que te puede ayudar, paso a paso, para despejarte el mayor número de dudas y evitarte sustos futuros. Quizás sea demasiada información por eso no te preocupes si te lleva varios días terminar esta «pequeña» guía. Tómatelo con calma que es algo a digerir pausadamente.

Eso sí, todo esto es solo arañar la superficie, hay mucha información, pero te ayudaré a sentar las bases a modo de pista de despegue. Verás numerosos enlaces para poder ampliar información sobre los temas que más te interesen. En ningún momento busco hacer publicidad de ninguna web o portal concreto. Si tienes ganas de saber más, te allano el camino para que puedas profundizar en lo que más te llame la atención o te preocupe.

Antes de entrar en materia y que me permitas acompañarte en esta decisión, me gustaría comentar que tras haber dado decenas de consejos por internet he podido comprobar que la gente confía mucho más en personas independientes del negocio inmobiliario, así que todo lo que te cuento aquí lo hago sin estar ya vinculado a ninguna agencia inmobiliaria. Tampoco trabajo para bancos, ni notarías, ni gestorías, ni portales inmobiliarios ni empresas de reformas.

Desde hace años me dedico al sector de la logística, así que amigo lector (o amiga lectora), puedes estar tranquilo, que no hay intereses ocultos por mi parte, de hecho evito recomendar ninguna empresa o marca concreta, pero si te daré las herramientas para ayudarte a decidir.

Por último indicar que todo lo referido aquí está enfocado al mercado español, pero gran parte de lo que se indica es también de aplicación en muchos otros países. Lo que más cambia es la cuestión legislativa y tributaria pero por supuesto tiene su parte análoga en todos los Estados.

Hay otros temas que me gustaría tratar antes de acabar porque primero, considero que son interesantes aunque sea solo para ver de pasada, y segundo algunas personas me han pedido que lo incluyese antes de publicarlo, así que demos un repaso a temas de interés que podrían venirte bien o resultar curiosos.

Hay quienes venden la que era su vivienda habitual para tener una nueva vivienda habitual. Casos hay muchos, un ejemplo de los más comunes es una familia que vende un piso de 2 habitaciones para comprar algo con 3 o más, por aquello de tener más espacio.

Antes de saltar a otra es conveniente tener firmadas arras de tu propiedad en venta, y si puedes, con un plazo de 90-120 días para tener margen para los plazos de tu compra. Eso sí, ya antes de haber apalabrado y firmado la venta, tienes que haber estado semanas o meses buscando y seleccionando los inmuebles que te interesan pues podrías pillarte los dedos.

Si firmas arras para comprar antes de haber vendido podrías encontrarte sin comprador para tu propiedad cuando se vayan a acabar los plazos de las arras y te verás obligado a malvender tu antigua vivienda porque tienes que vender rápido. Es mejor saber a ciencia cierta a qué precio podrás vender tu propiedad antes de embarcarte en algo nuevo pues podrías llevarte un fuerte chasco. Además recuerda que existen impuestos y plusvalías por vender.

Si vendes un piso y tienes una ganancia patrimonial porque lo vendes más caro, Hacienda llamará a tu puerta en la declaración de la renta. Pero ojo, porque las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella vivienda que vaya a tener tal carácter.

Además, la reinversión del importe obtenido en la enajenación, deberá efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un periodo no superior a dos años. Como ves, aunque te puedan crujir por la venta del piso que era vivienda habitual (si se ha vendido con ganancia), bien se puede amortizar.

Dejo enlace de la propia agencia tributaria:

Https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion_de_la_compra_de_la_vivienda/Exencion_por_reinversion_de_la_vivienda_habitual.shtml.

Este es un tema complicado y tampoco soy experto en materia de separación de bienes y legislación relacionada pero te dejo esta información de utilidad.

La mayoría de las personas compran vivienda en pareja, cosa lógica dados los precios y además de que la mayoría compra con una estabilidad laboral y familiar. El problema es que en España cerca del 70 % de los matrimonios se divorcia con todo lo que ello implica.

Es ahí cuando entran un montón de problemas y a sumar a la lista está la mítica pregunta de ¿qué hacemos con nuestra casa?

En primer lugar el cómo se desarrollen y se solucionen los problemas dependerá de lo bien o mal que haya roto la pareja y por supuesto una ruptura poco amistosa complica todo de sobremanera. Además, el hecho de que haya hijos menores complica todavía más la situación, interviniendo el tema de la custodia compartida y las visitas.